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Sanierung Vorstadt

Seit 2002 läuft die Sanierung der Vorstadt im Quartier zwischen Georg-August-Zinn-Straße, Carlo-Mierendorff-Straße und Bahnhof mit all den Gassen und Straßen dazwischen. Viele Privateigentümer haben bisher von dem Förderangebot Gebrauch gemacht und ihre historisch wertvollen Gebäude umfassend modernisiert.

Die Stadt Groß-Umstadt ihrerseits hat bereits 4,6 Mio. € investiert, fast 3 Mio. davon wurden vom Land Hessen gefördert, so dass die Kommune zahlreiche Projekte nur deswegen hat umsetzen können. Dazu zählen:

  • ehemaliges Amtsgerichtsgebäude  
  • "Odenwaldparkplatz"
  • Obergasse incl. Platz an der Linde
  • Bachtorstraße
  • Backhausgasse
  • Wendlinuspark (Baubeginn: Sept. 2013)
  • Pfälzer Schloss
  • südl. Georg-August-Zinn-Straße

Aktuell läuft der Ausbau der Hintergasse (Okt. 2016 - Juni 2017)



Ausgleichsbeiträge der Grundstückseigentümer

Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung Anfang dieses Jahres wurde der Abschluss des Sanierungsgebietes „Vorstadt Groß-Umstadt“ für 31.12.2018 festgelegt. Die Stadt ist dann gemäß Baugesetzbuch verpflichtet, Ausgleichsbeträge von den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet zu erheben.

Hierzu wurden in 2 Bürgerversammlungen im Juni 2015 das Rahmengutachten sowie alle dazugehörigen Anlagen öffentlich vorgestellt und erörtert.

Kurz-Info

Präsentation Anliegerversammlung

Rahmengutachten

Anlage 1 - Karte: Überörtliche Lage

Anlage 2 - Karte: Lage im Ort 1

Anlage 3 - Karte: Lage im Ort 2

Anlage 4.1. - Städtebauliche Missstände

Anlage 4.2. - Städtebauliche Maßnahmen

Anlage 5 - Karte: Übersicht der Projekte

Anlage 6 - Karte: Anfangswerte

Anlage 7 - Karte: Endwerte absolut in Euro

Anlage 8 - Karte: Endwerte Veränderung in Euro

Förderrichtlinie

 

Hintergrund der Ausgleichszahlungen ist die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. Durch Fördermittel von Bund und Land konnten Straßen, Plätze und Gebäude saniert und baulich aufgewertet werden. Je nach Lage im Sanierungsgebiet hat sich durch die kommunalen Maßnahmen der Wert eines Grundstückes erhöht. Diesen Wertzuwachs muss die Stadt Groß-Umstadt nach dem Willen des Gesetzgebers durch die Eigentümer ausgleichen lassen.

 

Rahmenpläne zum Sanierungsgebiet südliche Vorstadt

Das Sanierungsgebiet
Nutzungskonzept
Gestaltungskonzept
Grün- und Freiflächenkonzept

 

Entscheidungshilfen für Hauseigentümer


Antrag auf Erteilung einer Genehmigung gemäß § 144 BauGB
Faltblatt zu den Rechten und Pflichten von Eigentümern
Merkblatt zur Förderung


Ziele

Die vorbereitenden Untersuchungen zur Festlegung als Sanierungsgebiet zeigen erhebliche städtebauliche Missstände auf: Die Vorstadt ist durch die stark befahrene Georg-August-Zinn-Straße von der Altstadt abgetrennt. Aufgrund dieser Verkehrszäsur ist die funktionale Verknüpfung der Stadtgebiete wesentlich eingeschränkt, was sich negativ auf die Qualität der Wohn- und Geschäftsnutzung in der Vorstadt auswirkt. Ein vermehrter Leerstand an Wohn- und Geschäftsgebäuden, sowie eine vernachlässigte Bausubstanz infolge fehlender Modernisierung deuten auf eine anhaltende Negativentwicklung hin.

Die äußerst hohe bauliche Verdichtung mit zum Teil 90%iger Überbauung der Grundstücksflächen sowie zahlreiche ungenutzte Nebengebäude sind Indiz für einen veralteten Wohnstandard.

Im Bereich des Bahnhofes und seiner Umgebung sind große Flächen bezüglich ihrer zentralen städtischen Lage nicht standortgerecht genutzt. Eine Neustrukturierung des gesamten Bahnhofsareals mit seinem direkten Umfeld ist erforderlich. Strukturelle Mängel, insbesondere im Bereich der Freiflächen, kennzeichnen die Blöcke zwischen Schwanengasse, Wallstraße  und Georg-August-Zinn-Straße.


Sanierungsziele und Maßnahmen

Die festgelegten städtebaulichen Missstände sind einerseits durch eine Verkehrsreduzierung, andererseits durch die funktionale Aufwertung der einzelnen Teilbereiche zu beheben.

Voraussetzung für die optimale Aufwertung der Vorstadt als Wohn- und Einkaufsstandort ist ein quartierverträgliches Verteilen des Verkehrsaufkommens. Priorität hat die Fertigstellung der Nordtangente und Überarbeitung des derzeitigen Verkehrsleitsystems sowie die Entlastung der Georg-August-Zinn-Straße vom überörtlichen Durchgangsverkehr.
Die Attraktivität des Wohnens soll einerseits durch die Sanierung und Modernisierung (natürliche Belichtung und Belüftung) von Wohngebäuden sowie durch die Schaffung von Frei-, Erholungs- und Spielflächen verbessert werden. Die ortstypische Nutzungsmischung (Arbeiten und Wohnen) soll stabilisiert und die Funktion des Einzelhandels für die Gesamtstadt gestärkt werden. Die Versorgungsfunktion des Stadtzentrums soll durch eine Bündelung von Dienstleistungsangeboten sowie Kultur-, Sozial- und Freizeiteinrichtungen gesichert werden. Zur Aufwertung der Stadtgestalt auch für touristische Zwecke gilt es, die stadtbild-prägende Bebauung aufzuwerten sowie historische Baustrukturen wiederzubeleben.

Die Verbesserung der Grün- und Umweltsituation soll durch Entsiegelung von Flächen im öffentlichen und privaten Raum erreicht werden. Mit der Verbindung und Belebung der Grünräume entlang des Mühlbachs (Renaturierung) soll ein Ausgleich für fehlende Freiräume in der Vorstadt geschaffen werden.

 

Förderung

Private Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden, die im Rahmen der Stadtsanierung erhalten werden sollen und Missstände oder wesentliche Mängel aufweisen, können durch Zuschüsse und Darlehen sowie durch einkommensteuerliche Vergünstigungen gefördert werden. Hierbei ist zu beachten, dass auf die Gewährung einer Förderung kein Anspruch besteht.

Instandsetzungsmaßnahmen zielen stets darauf ab, den Zustand wiederherzustellen, der bestand, als das Gebäude neu errichtet wurde. Zur Instandsetzung zählt die Beseitigung von Schäden, die sich durch das Alter und den Gebrauch des Gebäudes eingestellt haben. Instandsetzung ist also z. B. die Erneuerung des Außenputzes, die Renovierung von Anstrichen oder die aus Altersgründen notwendige Neueindeckung des Daches.

Unter Modernisierung versteht man dagegen alle Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Gebäudes steigern und es an heutige Anforderungen für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse anpassen. Modernisierungsmaßnahmen sind z.B. die Verbesserung der Ausstattung im Bereich der Sanitär- und Elektroinstallation, der Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung oder Verbesserung der Wohnungsgrundrisse.

Im Zusammenhang mit der Modernisierung können auch damit verbundene Instandsetzungskosten in die Förderung einbezogen werden.

Die Stadt kann Sanierungsförderungsmittel gewähren, wenn die entsprechenden Kosten für die Modernisierung nicht aus künftigen Erträgen oder durch angemessene Eigenmittel (mindestens 15 % der Kosten) gedeckt werden können. In einer Förderungsberechnung sind also die erwarteten Erträge und die sich aus den Fremdmitteln ergebenden Kapitalkosten gegenüberzustellen. Der ungedeckte Rest der Baukosten (unrentierlicher Anteil) kann von der Stadt übernommen werden.

Daneben ergeben sich interessante steuerliche Vergünstigungen. So können die Kosten von vertraglich mit der Stadt vereinbarten Modernisierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet nach § 7h/10f Einkommensteuergesetz (EStG) erhöht abgeschrieben werden, d.h.: Es können bis zu 100 %, verteilt auf 10 bis 12 Jahre, abgeschrieben werden.

 

Recht

Die Sanierung erfolgt auf der Grundlage der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB).

Das bedeutet, dass alle Vorhaben - ob sie bezuschusst werden oder nicht - den Sanierungszielen nicht widersprechen dürfen. Die Haus- und Grundstückseigentümer müssen also die Planung für das Sanierungsgebiet beachten. Nur auf diese Weise kann das gemeinsame Ziel verwirklicht und die für die Vorstadt gewünschte Strukturverbesserung erreicht werden.

So unterliegen gemäß § 144 BauGB bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge der besonderen Sanierungsgenehmigung, wie z.B.: Neubau, Modernisierung und Abriss von Gebäuden, Kaufverträge, Bestellung von Grunddienstbarkeiten, Hypotheken und Grundschulden, Grundstücksteilungen, Nutzungsänderungen, Anbringung von Werbeanlagen, bestimmte Miet- und Pachtverträge, etc.

Nähere Erläuterungen hierzu finden Sie im Faltblatt “Zu den Rechten und Pflichten von Eigentümern im Sanierungsgebiet Groß-Umstadt - Vorstadt”.

Weiterhin von Bedeutung im Sanierungsrecht ist die Erhebung von sog. Ausgleichsbeträgen gemäß § 152 ff BauGB. Darin ist festgelegt, dass die Gemeinde vom Eigentümer aufgrund der Bodenwertsteigerungen einen Ausgleichsbetrag zu erheben hat. Der Ausgleichsbetrag entspricht der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, die sich im Laufe der Sanierungsmaßnahme ergibt. Die allgemeine (konjunkturell bedingte) Änderung der Bodenwerte hingegen wird nicht berücksichtigt.

 

Beratung

Magistrat der Stadt Groß-Umstadt
Bauverwaltung (FB 5)
Dipl.-Ing. Paul Heiliger
Markt 1
64823 Groß-Umstadt
Tel. 06078 781-221
E-Mail

 

Planungsbüro
Rittmannsperger+Partner GmbH
Michael Meyer bzw. Ulrike Hesse
Ludwigshöhstraße 9
64285 Darmstadt
Tel. 06151 9680-0